Hvordan man laver en lejeaftale

Bare foretage en reservation: i denne artikel vil vi netop vil fokusere på kontrakt af kommercielle udlejning af lokaler, der er omfattet af Kapitel 35 i den civile retsplejelov og delvist Kapitel 5 i Housing CodeDet er at ansætte en individuel lejlighed. I loven er der en forskel mellem at ansætte kontrakt (som er en fysisk person) og lease (som er en juridisk enhed). Men i almindelig tale Ordet bruges veletableret "leje". Derfor, i materialet til overskuelighedens skyld, vil vi bruge begge termer - "leje" og "leje" - som ligestillet.

dokumenter

I intet tilfælde tøv ikke med at bede udlejeren at give en fuld pakke af dokumenter:

• pas;
• nødvendigvis et bevis for registrering af ejendomsret til lejligheden;
• Valgfrit: betalte kvitteringer for offentlige betalinger (for at sikre, at det ikke har nogen gæld) og et uddrag fra huset af de mennesker, der er registreret på huset.

Hvis ejerne af lejligheden et par stykker, samtykke fra en af ​​dem ikke er nok, er du nødt til at indhente samtykke fra alle. Måske tre scenarier:

1. Vedhæft en skriftlig samtykke fra alle medejere.
2. En medejer indgår en kontrakt med en fuldmagt fra den anden.
3. Ved afslutningen af ​​kontrakten alle ejerne er til stede i person (hvis kontrakten hedder det, at lejligheden er til leje på samme tid alle af ejerne).

Fra folk, der ikke ejere, men er registreret i huset, som det kræves skriftlig tilladelse. Ellers kan de gøre deres rettigheder på ethvert tidspunkt, og du bliver nødt til hurtigst muligt at lede efter nye boliger.

Da vi taler om leje en lejlighed, så arbejdsgiveren - en person. Derfor er det nødvendigt at bringe et pas. Hvis du vil bo i en lejlighed mere end en, så de pasoplysninger af den anden (tredje, femte), er lejeren også påkrævet.

Kontrakten af ​​lejemål af fast ejendom underlagt statens registrering. Bortset fra den aftale, der blev indgået i mindre end et år.

tid

Ansættelseskontrakten kan være kortvarig (op til et år) og lang sigt (fra et til fem år). Hvis kontrakten om den periode, ikke er et ord, menes det, at han blev fængslet i en periode på højst fem år. Den væsentligste forskel mellem langsigtede og kortsigtede kontrakter - betingelserne for udsættelse.

kortfristet kontrakt

Ejeren kan ordinere en periode, hvor kontrakten kan opsiges af parterne på forhånd. Hvis en sådan periode ikke er angivet, betyder det ikke har ret til at smide lejere inden udløbet af kontrakten. Men i slutningen af ​​denne periode, ejeren beslutter allerede at fortsætte med at tage en lejlighed med de samme lejere eller søge andre.

aftale langsigtede

Til en del med lejere til ejeren meget vanskeligere. Ved udløbet af kontrakten udlejer ikke bare kan bosætte sig i en lejlighed til en anden, hvis han ikke blev meddelt af hans ønskede lejer ikke mindre end tre måneder før udløbet af kontrakten, menes det, at kontrakten automatisk forlænges for de gamle forhold.

Hvis udlejeren siger, at han ikke længere planer om at udlevere ejendom, skal lejerne flytte ud. Men i dette tilfælde kan han virkelig ikke tage lejligheden i mindst et år, ellers de tidligere lejere har ret til at gå til domstolene og kræve erstatning for skader.

I modsætning til udlejer, kan lejeren opsige kontrakten til enhver tid uden forklaring.

Betingelse af lejligheden og ejendom

Reparationer og forbedringer

Brændende spørgsmål: hvem gør reparationer? Normalt kontrakten er formuleringen, at "efter udløbet af lejekontrakten lejerne er forpligtet til at returnere lokalerne i samme form, som den blev givet." Derfor bør kontrakten være umiddelbart indikerer, at du kan ændre i en lejlighed, og hvad der ikke er.

Hertil kommer, uden samtykke fra ejeren af ​​lejerne har ingen ret til genopbygning og renovering af lokaler. For eksempel kan reparationen ikke bare tage og nedrive indvendige vægge og udvide døråbningen.

Hvis reparationen kan udføres, er kontrakten forpligtet til at ordinere, bør hvor meget reduceres husleje. Hvis indikationen ikke er, kan der opstå en situation, som du selv vil reparere alt, og ejeren nægter simpelthen at refundere dine udgifter.

Alle reparationer og udgifter på det - på skuldrene af lejeren. Det handler ikke kun opretholder orden i lejligheden, men også er ansvarlig for sikkerheden af ​​ejendom.

Eftersyn af udlejeren skal gøre, og alle udgifter afholdes af ham (med mindre andet er anført i kontrakten). Hvis udlejeren ikke viser interesse for eftersyn, når det er påkrævet, at fjerne ejendom har ret til:

• uafhængigt udføre eftersyn, fastsat af kontrakten eller forårsaget af tvingende nødvendigt, og med udlejeren at inddrive omkostningerne;
• kræver en tilsvarende nedsættelse af lejen;
• at kræve annullering af kontrakten og skader.

Når du laver reparationer eller købe noget nyt i en aftagelig lejlighed, juridisk set, du foretage forbedringer. De kan være adskillelige og uadskillelige. For eksempel, hvis lejeren for egen regning har indstillet airconditionanlægget eller varmer (og udlejeren ikke nedsætte lejen og dækker ikke deres omkostninger), har den ret til at tage dem med sig.

Indretning af lejede lokaler, såsom nye tapet, uden zaberosh uden at ødelægge udseendet af lejligheden. Derfor kan lejeren kræve tilbagebetaling af deres værdi, når kontraktens løbetid udløber. Men det krav opfyldes i tilfælde, hvis kontrakten specificerer, at udlejeren ikke gjorde indsigelse mod denne forbedring.

tilstand af ejendom

Udlejeren skal give lejeren en ejendom i god stand. Det betyder, at hvis noget forhindrer dig at bruge lejligheden, skal udlejeren løse dette årsagen deres egen regning. Selv den ene om hvilken han ikke kendte på tidspunktet for levering af lejligheden. For eksempel du flyttede ind og blev overrasket over at finde, at alle rørene længe har rådnet og vask i bruseren er simpelthen umuligt. Værten skal udfylde dette hul så hurtigt som muligt og helt gratis. Hvis den ikke gør det, kan du enten fjerne årsagen til deres egen og til efterspørgslen tilbagebetaling eller at opsige kontrakten.

Advarsel: udlejeren skal fastsætte deres egen regning kun de ulemper, at hverken han eller du kender.

Hvis inspektionen af ​​lejligheden du se, at der er noget ikke fungerer, eller du er blevet advaret om dette i forvejen, har du din ret - til at acceptere en sådan tilstand, eller kigge efter en bedre løsning.

Også advokater anbefaler, at der ud over aftalen om at gøre den handling af modtagelse lejligheder. Som det er ordineret tilstand af møbler, VVS, gulve, vinduer, og andre ting. Efterfølgende vil det hjælpe med at undgå tvister om kvaliteten af ​​reparation og inventar. Selvfølgelig i lejligheden af ​​den gamle sovjetiske møbler og udstyr uden dette du ikke kan gøre. Men ejeren, forhandleren indkvartering med dyre møbler og apparater, er interesseret i, at alle ejendommen tilbage til det i god stand, så det selv kan vedhæfte billeder af ejendommen og checks, der bekræfter hans omkostninger. Naturlig dæmpning naturligvis tages i betragtning. Men for den brudte TV-skærmen lejeren skal betale.

Vær opmærksom på sådan noget som en "fælles ansvar", hvis du lejer en lejlighed med en person i clubbing. Hvis kontrakten ikke indeholder bestemmelser om klausul solidarisk hæftelse, vil hele ansvaret afholdes af den, der indgik kontrakten. Det er, hvis din skødesløse nabo, at noget vil bryde, og kontrakten ladning registreres kun dig, og derefter nødt til at betale for dig.

leje

Kontrakten indeholder bestemmelser om konstitution, de vilkår og betingelser for leje betaling. Hvis specifikke instrukser om, at der ikke er det forudsat, at de svarer til dem, der almindeligvis anvendes, når man lejer en lignende egenskab: i tilfælde af lejligheden er en solid mængde af betaling hver måned.

Hvis udlejeren beder straks at foretage betaling i 2-3 måneder i forvejen eller løfte, i kontrakten det er nødvendigt at registrere.

Dokumentet skal også angive, hvor ofte og i hvilket omfang udlejeren kan hæve gebyret. I praksis fastsættes normalt leje stiger hvert år op til 10% af den oprindelige værdi. Men alt dette er på foranledning af parterne.

Hvis kontrakten ikke er en sådan bestemmelse er inkluderet, udlejeren har stadig ret til at hæve lejen, men det kan kun gøres en gang om året. Desuden skal han meddele lejeren på forhånd skriftligt. Hvis de nye betingelser ikke var tilfreds, kan han ensidigt ophæve kontrakten.

Lejeren har også ret til at kræve en reduktion i huslejen, hvis grund af omstændigheder uden for dens kontrol, betingelserne for de lejede lokaler forværret.

derudover

Tal med ejeren om alle detaljerne. Du vil sandsynligvis nødt til at mødes ofte. Han var bekymret hans lejlighed, du bekymre dig om kvaliteten af ​​indkvartering, så lærer at forhandle og sammenholde dette mundtlig aftale i dokumentet.

Sjælden, men det sker ubehagelig situation: nogle gange ejerne gerne gå uden varsel, selv i mangel af beboere og flere gange om måneden. Dette er årsag til opsigelsen af ​​kontrakten med kompensation for lejer flytning udgifter. For at undgå dette, skal du blot tilføje en linje til aftalen om, hvor ofte ejeren kan have at dukke op, om de vil advare dig om det på forhånd er nødvendig, og angiv forbud mod spontane besøg på dit nej.

Lær hvordan udlejeren gælder for gæsterne, til dyret, og angive dette i kontrakten.

Kun forhandle og fastsættelse alle detaljer sags skyld, vil begge parter være i stand til at leve uden konflikt og uden alt for megen bekymring.

Ophævelse af kontrakten i retten

Vi har allerede talt om det faktum, at udlejeren ikke er let at skille sig af med lejeren, den vigtige rolle, som type kontrakt spilles. Men arbejdsgiveren er berettiget til at opsige kontrakten til enhver tid, men med én betingelse: han skal underrette udlejeren af ​​hans ønske for de tre måneder skriftligt.

Men nogle gange er enige menneskeligt umuligt, og til den ene side er der kun én udgang - at søge retfærdighed ved domstolene, og at ophæve kontrakten.

På anmodning af leasinggiver Kontrakten kan reduceret ved opsigelse af retten i tilfælde, hvor lejer:

• Det bruger ejendommen til en væsentlig misligholdelse, eller med gentagne overtrædelser;
• betydeligt forværrer ejendommen;
• mere end to gange i træk ikke betaler husleje til tiden;
• ikke eftersyn af ejendommen inden for den tid, er fastsat i kontrakten, hvis kontrakten eftersyn påhviler lejeren.

Udlejeren kan opsige aftalen i retten, hvis det er skriftligt forlange, at lejeren fjerne krænkelser.

På anmodning af lejer lejekontrakten kan reduceret ved opsigelse af retten i tilfælde, hvor:

• udlejeren ikke giver varerne eller skaber forhindringer for at bruge ejendommen fuldt ud;
• Ejendommen har mangler, som ikke blev angivet af leasinggiver ved kontraktens indgåelse, der ikke tidligere er kendt for lejer og kunne ikke påvises under inspektionen af ​​ejendommen;
• ejeren gør ikke større reparationer til ejendommen er anført i kontrakten eller en rimelig tid;
• ejendom grund af omstændigheder uden kontrol af lejer i en tilstand uegnet til brug.

Ved ophør af lejemålet lejer forpligtet til at returnere ejendommen til leasinggiver i samme tilstand, som det har modtaget, idet der tages hensyn normal slitage eller i den tilstand, der er fastsat i kontrakten.

Afslutningsvis mener vi endnu to vigtige punkter.

Hvis udlejeren giver eller sælger ejendommen udlejet, lejemålet den stopper. Med andre ord, når en person kommer ind og siger, "at flytte ud, jeg sælge en lejlighed," - er ulovlig. ejerskifte medfører ikke ophævelse af kontrakten for at leje beboelse.

Hvis det er nødvendigt, kan du ændre lejer (lejer). Det vil sige, hvis der indgås en kontrakt for en mand, og han for eksempel går til Nordpolen på en lang rejse, kan du ændre lejer på sin kone med hans samtykke. I denne aftale forbliver den samme som den samme tilstand, livet fortsætter med at strømme og kan ikke nulstilles. Men det kan slippe af med bureaukratiet, hvis der er nogen problemer (for eksempel, hvis du er nødt til at aflyse en kontrakt eller noget at hente gennem domstolene).