Udlejning, videresalg og midler: 7 måder at tjene penge på fast ejendom

1. Udlej en lejlighed

Metoden er enkel, men det er vigtigt at handle inden for loven. Det første skridt er en kontrakt. Til både langtidsleje og daglig udlejning nødt til at konkludereCivil Code of Den Russiske Føderation. Kapitel 35 Udlejning af bolig skriftlig kontrakt med arbejdsgiveren. Dette er for at beskytte økonomi og ejendom i tilfælde af, at lejer beskadiger inventaret eller begynder at frigive lejligheden uden din viden. Uden en kontrakt vil det være svært at argumentere og søge erstatning. En anden måde at sikre dig selv økonomisk - tageCivil Code of Den Russiske Føderation. Artikel 329 Måder at sikre opfyldelse af forpligtelser nye lejere har depositum og specificer i kontrakten i hvilke tilfælde beløbet ikke tilbageføres til lejer.

Det andet vigtige punkt er skatter for at leje en lejlighed. EnkeltpersonerSkattelovens artikel 224. skattesatser betale 13%, IPDen Russiske Føderations skattelov artikel 346.20. skattesatser forenklet - 6%. Hvis dette ikke gøres, er der risiko for

bødeDen Russiske Føderations skattelov artikel 122. Manglende eller ufuldstændig betaling af skattebeløb (gebyrer, forsikringspræmier) — fra 20 til 40 % af det ubetalte skattebeløb. Det frigiver ikke selve gælden.

Udlej en rigtig og fuldt betalt lejlighed, og bolig købt med realkreditlån. Men vi skal tage højde for efterspørgslen på ejendomsmarkedet og priser fra bankerne. Lad os sige, at hvis lejeprisen falder med 4 %, og realkreditlånet æder yderligere 3 % om året af afkastet, kan du komme i minus. Det gælder især nu, hvor ejendomspriserne og realkreditrenterne er skudt i vejret i foråret.

2. Organiser fremleje af lejet bolig

Området du lejede kan være gentagDen Russiske Føderations civile lovbog artikel 615. Brug af lejet ejendom til en anden person. I dette tilfælde skal du ikke købe en lejlighed, men det er vigtigt at indhente samtykke fra ejeren og fikse det i den primære lejeaftale.

Der er to måder at tjene penge på her:

1. Udlej en del af lokalerne. Lad os sige, at du lejer en toværelses lejlighed og sætter en person mere i et ekstra værelse.
2. Udlej den lejede plads under fravær. Find en midlertidig lejer til bolig til en ferie eller forretningsrejse.

Derudover kan omkostningerne ved en fremleje forhøjes på grund af manglende forpligtelser. Den primære lejer er stadig ansvarlig over for ejeren for ejendommens stand og rettidig betaling, og fremlejeren behøver ikke at bekymre sig om dette.

Af hensyn til sikkerheden er det også vigtigt at indgå en aftale svarende til den, der udarbejdes ved udlejning af bolig. Den eneste nye betingelse er, at gyldighedsperioden for dette dokument ikke kan overstige vilkårene for det primære.

3. Invester i erhvervsejendomme

Det er ikke nødvendigt at bruge titusinder eller hundredvis af millioner, eller måske endda milliarder af rubler for at åbne et indkøbscenter eller forvandle en lejlighed i stueetagen til en butik eller cafe. Du kan investere i erhvervsejendomme med et relativt lille beløb til rådighed gennem gensidige fonde (UIF'er). De indsamler midler fra investorer og investerer dem, og til gengæld modtager fondsdeltagerne en andel - en sikkerhed, der bekræfter ejerskabet. Gensidige fonde kan beskæftige sig med forskellige aktiver - aktier, obligationer, erhverv og faktisk erhvervsejendomme.

Afhængigt af likviditeten af ​​aktivet, det vil sige evnen til hurtigt at sælge det, er investeringsforeninger åbne, interval, udveksling og lukkede. Ejendomsfonde er normalt kun lukkede: Det er ret nemt at købe aktier til enhver tid i bankansøgninger, men at tilbagebetale dem efter lukning (fristerne er angivet med det samme). Det vil kun være muligt at forlade fonden tidligere end den planlagte dato ved at videresælge andelen til en anden person.

Udbytte her giver en ændring i værdien af ​​aktien: det vokser sammen med prisen på fast ejendom og gebyrer fra lejere. Hyppigheden af ​​betalinger afhænger af strategien for den lukkede investeringsforening:

• Hvis fonden investerer i erhvervsejendomme under opførelse, vil det først være muligt at opnå overskud efter ibrugtagning. Indtil aktien er solgt, bliver der ikke sat penge ind på kontoen.
• Køber fonden færdigbyggede ejendomme, får aktionærerne foreløbige lejeindtægter hvert kvartal. Der er ingen grund til at vente på indløsningen af ​​andelen for at få indtægt. Kontrakter med lejere indgås for en lang periode (fra 5 til 15 år), hvilket sikrer stabiliteten af ​​betalinger.

Under alle omstændigheder, efter fondens lukning, sælges ejendommen, og pengene fordeles blandt investorerne. Størrelsen af ​​det oprindelige depositum stiger på grund af overskuddet fra stigningen i priserne på objekter.

Der er risici ved denne måde at tjene penge på. For eksempel kan tidlig udtræden af ​​lejere eller et fald i markedsværdien af ​​fast ejendom påvirke rentabiliteten. For at aktien skal være stabil, skal du omhyggeligt studere investeringsfonden, før du køber: Tjek dens historie, anmeldelser, se, hvilke kunder den arbejder med.

4. Videresælg den "dræbte" lejlighed

Der er nok lejligheder på det sekundære ejendomsmarked med dårlige reparationer, nødkommunikation eller lovovertrædelser. På grund af problemer er deres omkostninger normalt lave - også selvom placeringen er god, og optagelserne er imponerende. Du kan tjene penge på en sådan fast ejendom, hvis du fjerner alle manglerne og sætter til salg til markedspris.

I dette tilfælde skal du på forhånd vurdere dine evner og graden af ​​lejlighedens problematik. For at få det til et attraktivt udseende skal du bruge energi, investere i efterbehandlingsmaterialer, VVS-tjenester, hyre en advokat og ordne dokumenter. Derudover skal du handle hurtigt efter købet: der er risiko for, at under reparation og løsning af andre problemer vil markedsværdien af ​​boliger falde og slette alle potentielle fordele.

5. Køb en lejlighed i et hus under opførelse

I byggefasen koster boligen mindre, og når lejligheden står klar, kan du sælge den videre for mere og vinde på forskellen i prisen. I dette tilfælde indgås en aktieaftale - erhvervetFøderal lov nr. 214-FZ af 30. december 2004 "Om deltagelse i delt opførelse af lejlighedsbygninger og andre ejendomsobjekter og om ændringer af visse retsakter af den russiske Føderation". Artikel 4 Aftale om deltagelse i fælles byggeri ejendomsrettigheder, ikke selve lejligheden. For at undgå problemer med udvikleren skal du på forhånd sikre dig, at teksten i dokumentet angiver betingelserne for ibrugtagning, vilkårene for udlevering af nøglerne og betingelserne for kompensation. Med sidstnævnte vil det være lettere at løse problemer, hvis det endelige boligareal viser sig at være anderledes end det, der er angivet i kontrakten med hensyn til optagelser eller andre forhold.

Derudover er det vigtigt, inden du køber, nøje at overveje bygherrens historie og omdømme - ellers er der risiko for at løbe ind i et langsigtet byggeri eller bare få en mislykket lejlighed. For at gøre dette skal du studere dokumenterne på udviklerens websted, bryde det ind Samlet informationssystem for boligbyggeri og arkivskab af voldgiftssager, samt læse kundeanmeldelser.

6. Invester i pantesikrede værdipapirer (MBS)

Pantsikrede værdipapirer - obligationer, produceretFøderal lov "On Mortgage Securities" dateret 11. november 2003 N 152-FZ banker. Arbejdsordningen er som følger: bankens klient tager penge fra ham for at købe fast ejendom, og banken udsteder værdipapirer for det samme beløb og sender dem til børsen, hvor de købes af investorer. Banken vinder i dette tilfælde ved at kompensere for de midler, der er brugt på at udstede et lån, og investoren modtager garantiindkomst: overskuddet er fast og drypper en gang i kvartalet eller seks måneder fra den rente, som banken betaler kreditor.

Den største ulempe ved denne metode er langsigtet: du kan først trække depositum ud, efter at realkreditlånet er betalt fuldt ud, og det er normalt årtier. Derudover er der risiko for, at låntager slet ikke kan betale realkreditlånet. Men depositumsbeløbet kan være et hvilket som helst: det er rigtigt at købe ICB for 1.000 rubler. Og de sælges på børser - du behøver ikke at gå nogen steder og interagere med tredjeparter for at købe.

7. Køb udviklerobligationer

Udviklere kan nu ikke bruge kapitalejeres midler til at bygge nye huse - pengene er på spærrede konti. Og de har brug for finansiering, så de frigøreVærdipapirer i stedet for mursten: hvad du behøver at vide om udviklerobligationer / RBC obligationer: investorer køber dem, det vil sige, de giver midler til gennemførelse af projekter, og udvikleren returnerer derefter pengene, men med renter.

UdbytteMængden af ​​placerede obligationer af udviklere i Rusland næsten fordoblet i løbet af året / TASS her er høj - 10-15%, men der er mange risici. Falder efterspørgslen efter boliger i nybyggeri for eksempel, falder selskabernes salgstal – der vil ikke være penge til at betale renter.